Een hypotheek afsluiten, moeten we dat nog wel willen?

De kloof tussen de haves en de have nots wordt steeds groter. Het wel of niet hebben van een koopwoning bepaalt aan welke kant je staat. Daarom wordt een huis kopen gezien als het ‘slimste’ wat je kan doen. Maar hoe ‘slim’ is het als daarmee de ongelijkheid groeit? Redacteur Roanne zoekt het uit. 

De ruimte die ik helemaal de mijne mag noemen is 25 vierkante meter. Door twee grote ramen kijk ik uit op een straatje in de benedenstad van Nijmegen. Mijn vierkante kamer heb ik opgevuld met twee banken, een houten tafel met groene stoelen, veel planten, een kleding-tak en een bed gemaakt door mijn vader. In deze ruimte leef, werk en slaap ik. De keuken, badkamer, wc en woonkamer deel ik met mijn drie andere werkende huisgenoten. We zijn tussen de 25 en 34.

Het is een heerlijk thuis. Maar de 500 euro huur die ik elke maand betaal om hier te mogen zijn, zie ik nooit meer terug. Dat is weg. Foetsie. Woon je in de hoofdstad, dan is het allemaal een tandje erger. Onlangs moest een vriendin die in Amsterdam woont weer bij haar moeder gaan wonen omdat ze geen 850 euro meer kon ophoesten voor een kamer van 10 vierkante meter in een gedeeld appartement van 30 vierkante meter. Wil je zoiets omzeilen dan moet je iets kopen. Maar voor mij als freelancer met weinig eigen vermogen, zonder rijke ouders en mét een studieschuld, is er een kleine kans dat ik de komende 10 jaar een hypotheek kan afsluiten.

Voor vrienden met meer welvarende ouders is die kans groter. Zij kunnen een belastingvrije gift van 100.000 euro krijgen en voor de rest van het aankoopbedrag van een huis een hypotheek afsluiten bij een bank. Een deel van wat zij aan hypotheek betalen, zien ze terug als ze het huis verkopen. En hebben zij hun huis op een goed moment op de juiste plek gekocht, dan maken ze zelfs winst. De hypotheekrenteaftrek zorgt dat ze nog voordeliger uit zijn. De redenatie is dan: een hypotheek afsluiten bij een bank om een huis te kunnen kopen is ‘het slimste’ wat je kan doen als jonge starter, want dan ben je ‘geen dief van je eigen portemonnee’.

Maar vanuit ethisch oogpunt, hoe slim is het nou echt? Want stimuleer je daarmee ongelijkheid? Of kun je het individuen niet aanrekenen dat ze voor hun eigen belang kiezen? Wie is uiteindelijk verantwoordelijk voor een eerlijke huizenmarkt? Ik ging op onderzoek uit om te kijken wat nou eigenlijk ethisch is in deze kwestie.

Ongelijkheid door te wonen

Jonge mensen met genoeg instapgeld kunnen door middel van een koopwoning vermogen opbouwen. Zij die dat niet hebben, blijven geld aan huur betalen dat nooit meer terugkomt. Dat vindt Cody Hochstenbach, onderzoeker stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam, kwalijk: “Door verbondenheid via familiebanden hebben zeker niet alle jongeren het even lastig. Doordat sommige jongeren ouderlijke steun krijgen en anderen niet, wordt ongelijkheid in Nederland intergenerationeel doorgegeven en vergroot.”

Ethisch Dilemma Hypotheek

Een stukje geschiedenis. Eind jaren 80 veranderde de overheidsbemoeienis van het beperken van de markt naar het stimuleren van de markt. Dat hield in dat de regulering op huurwoningen/huurcontracten en hypotheken sterk afnam en werd overgelaten aan de woningmarkt. Destijds leek dat een goed idee. Wim Kok voorspelde dat het dereguleren van hypotheken zou zorgen voor meer eigen woningbezit. Waardoor lagere en middeninkomens meer eigen vermogen konden opbouwen. Maar 30 jaar later zien we de toename van eigen woningbezit juist niet heeft gezorgd voor meer eigen vermogen.

“Een woningmarkt waarin de hypotheekmarkt zo belangrijk is, zoals in Nederland, heeft allerlei consequenties,” zegt Cody. De eerste consequentie: “hoe meer geld je kan lenen, hoe meer geld je ook uiteindelijk gaat betalen voor dezelfde woning. Op een woningmarkt waar de hypotheekmarkt heel belangrijk is, zie je dat door het oprekken van de leenmogelijkheden de huizenprijzen stijgen.”

De tweede consequentie: De woningmarkt wordt grillig. Zo’n soort woningmarkt als de onze kent hoge pieken en diepe dalen. En door die prijsstijgingen en dalingen kan je in een ‘goede’ of ‘slechte’ tijd een huis kopen. Cody: “Dat heeft als nadeel dat als je op het verkeerde moment een huis koopt en de markt stort in, je even vast zit. En een ander nadeel is dat mensen die in een goede tijd op de juiste plek kopen, gigantische winsten boeken zonder daar iets voor te hoeven doen.”

“Nederland is hypotheekschulden-kampioen nummer 1,” vertelt Cody. Maar liefst 60 procent van de Nederlanders heeft een koophuis op afbetaling. Dus: drie op de vijf huizen in Nederland worden gekocht door een hypotheek bij een bank af te sluiten. Ter vergelijking: in Duitsland is dat maar een kwart. En slechts 1 procent van de Roemenen is gebonden aan een hypotheek, terwijl 96 procent huiseigenaar is. Dat in Duitsland dit percentage laag ligt, heeft te maken met dat de Duitse hypotheekmarkt niet gedereguleerd is. In Duitsland blijven de huizenprijzen – en daarmee huurprijzen – blijven laag, omdat mensen eerst moeten sparen voordat zij een huis mogen kopen. In Roemenië gelden nog lagere huizenprijzen.

Doordat wonen in Nederland is overgeleverd aan de vrije markt wordt het moeilijker een betaalbare woning te vinden. Dat terwijl wonen iets is dat voor iedereen belangrijk is. Nog moreel problematischer is dat de vermogensongelijkheid sterk is gegroeid sinds het dereguleringsbeleid van de jaren 80.

Wie is verantwoordelijk?

De vraag is dan: hebben individuen een verantwoordelijkheid om iets aan deze morele misstanden te doen, door geen hypotheek af te sluiten? Of kunnen we alleen naar de overheid wijzen als eindbaas?

Aan de ene kant kan je stellen dat de overheid dit moet fixen. Zij gaat immers over het creëren van een eerlijke samenleving met gelijke kansen. En deze taak wordt niet volbracht door een woonbeleid dat is overgeleverd aan de vrije markt. “Op dit moment zit je of in de sociale huurklasse of moet je veel te veel geld betalen voor een woning,” zegt Cody. Kom je net niet in aanmerking voor sociale huur, dan moet je al gauw (meer dan) de helft van je inkomen uitgeven aan een woonruimte in de vrije huursector. Bovendien is het aantal sociale huurwoningen sterk afgenomen in de afgelopen jaren.

Bovendien trekt de overheid huiseigenaren voor ten opzichte van huurders, volgens Cody: “Als huiseigenaar stijg je op de sociale ladder. Deze mensen worden gezien als zelfstandige, verantwoordelijke en succesvolle burgers.” Dat resulteert in regelingen als: de hypotheekrenteaftrek. Hoe duurder je huis, hoe meer geld je terug krijgt. En dat heb je niet als je huurt. Volgens Cody zou de overheid dit voortrekken moeten tegengaan en huren net zo aantrekkelijk moeten maken als kopen. Als het makkelijker is om aan een betaalbare huurwoning te komen gaan minder mensen kopen, worden de huizenprijzen niet zo gigantisch hoog, hoeven we minder grote hypotheken af te sluiten en zou de vermogensongelijkheid wel eens kunnen dalen.

Aan de andere kant zou je kunnen stellen dat individuen (mede-)verantwoordelijk zijn. Sluit je een hypotheek af, dan heb je een aandeel in dit ongelijke systeem. Naast onderdak, is een koophuis voor veel mensen een bron van inkomsten. Hoe meer jouw huis waard wordt, hoe beter je na je 67e zit. Helaas staat dit individuele belang het collectieve belang in de weg. Als ‘kleine kapitalist’ ben je bijvoorbeeld minder bezig met de volgende koper die opdraait voor jouw spaarcenten. Of wil je misschien liever ook geen nieuw asielzoekerscentrum of verslavingsopvang in de buurt, want dan daalt de prijs van je huis misschien wel.

Je bent een jonge starter en je koopt wat

Ik ben benieuwd hoe mijn vrienden die een huis hebben gekocht hierover denken. Ze wonen sinds een jaar op de derde verdieping van een Amsterdams grachtenpand. Het appartement is 65 vierkante meter. Daarin zit een lichte woonkamer met strakke zwarte keuken, een badkamer, een slaapkamer en klein kantoortje. En zoals een echt Amsterdams appartement: met een balkonnetje aan de achterkant van het huis.

Ethisch Dilemma Hypotheek

“We hebben zo lang gezocht naar een goede betaalbare huurwoning in Amsterdam”, vertelt het stel aan hun grote tafel. Lisa studeerde destijds nog en het inkomen van Sjoerd kwam uit bijbaantjes. Samen hadden ze 1000 euro te besteden aan woonlasten. Op zoek naar een huurhuis konden ze alleen studio’s van 24 vierkante meter vinden. Of ze kwamen appartementen tegen waarbij hun gezamenlijk inkomen zes keer de huur moest zijn. Sjoerd: “In die tijd zijn we 3 keer verhuisd, hopten van tijdelijk appartement naar tijdelijk appartement en stranden een paar keer bij onze ouders.”

“We hebben enorm geluk gehad”, zegt Lisa. De vader van Sjoerd verkocht een deel van zijn bedrijf waardoor een grote geldsom vrij kwam. Hij zag zijn zoon en schoondochter worstelen en besloot gebruik te maken van de 100.000 euro belastingvrije gift. Zo kon het stel met weinig eigen inkomen toch nog een woning kopen. “Het geeft zoveel rust”, vertelt Lisa: “We hebben nu gewoon ons eigen plekje en hoeven niet over een jaar weer te verhuizen. We zitten in een luxe positie, maar die is wel voortgekomen uit veel stress.”

Als ik het verhaal van mijn vrienden hoor, begrijp ik hun keuze erg goed. Door de huidige woningmarkt zijn zij in de positie gedrukt dat een hypotheek afsluiten de meest logische stap was. Toch, eenmaal in die positie van woningeigenaar komt er ook iets anders naar boven.

“Ik zou het heel leuk vinden als mensen die anders de stad uit moeten dit huis ook kunnen kopen,” vertelt Sjoerd: “Tegelijkertijd kijk ik wel naar de prijzenstijging in de buurt, om te kijken hoeveel wij hebben verdiend door hier te wonen.” Als ik tot slot vraag naar de vermogensongelijkheid die hierdoor kan ontstaan, is het stel het erover eens dat het motief van een koper belangrijk is. “Koop je niet met de verkeerde intenties een woning dan is het prima. Doe je dat met verkeerde intenties dan ben je een vuile kapitalist die alleen maar ongelijkheid vergroot. Op dit moment is het te makkelijk voor huisjesmelkers om misbruik van de situatie te maken.”

Eigen belang of collectief belang

Dat doet me denken aan het gesprek met Cody: “Vanuit individueel perspectief snap ik heel goed dat je een woning koopt met heel veel goedkoop geleend geld.” Volgens Cody kunnen we niet verlangen van mensen dat zij keuzes maken ten nadele van het eigen belang en voor het collectieve belang. Cody: “Vanuit ouders is het bijvoorbeeld heel logisch dat ze een huis kopen voor hun kinderen. En dat kinderen dit willen al helemaal. Maar op maatschappelijk niveau vind ik het een kwalijke ontwikkeling waar je van alles aan moet doen om dat tegen te gaan.”

Dat kan de regering tegengaan door wonen minder afhankelijk te maken van marktwerking. De belastingvrije gift van 100.000 en hypotheekrenteaftrek afschaffen bijvoorbeeld. Of instellen dat je alleen een hypotheek kan afsluiten met eigen spaargeld. En een tweede maatregel is meer tussen-huurprijzen, dus rond de 800-900 euro. Een derde maatregel is: het gedogen van krakers. Vooral lege kantoorpanden kunnen voor veel mensen onderdak bieden. “Krakers benadrukken de waarde van huizen en het recht op betaalbare woningen. Zonder krakers was er bijvoorbeeld een snelweg door de binnenstad van Amsterdam aangelegd”, vertelt Cody.

“Het is uiteindelijk allemaal afhankelijk van welke opties jou geboden worden”, zegt Cody: “Dat is vooral het gevolg van het beleid dat gevoerd wordt op woningen.” Volgens Cody is het daarom aan de overheid om de juiste omstandigheden voor een gelijke en eerlijke woningmarkt te creëren.

Ik ben het met Cody eens dat de overheid aan de bak moet. Tegelijkertijd denk ik niet dat wij als individuen alleen maar zijn overgeleverd aan de welwillendheid van bestuurders om onze opties te herzien. Wij hebben ook de mogelijkheid om zelf opties te creëren.

Hypotheekvrij leven

“Met een hypotheek werk je om te wonen in plaats van dat je woont om te werken,” vertelt woordvoerder Tim Simons van De Nijmeegse Stadsnomaden. Een hypotheek is een grote schuld, dus die moet je blijven aflossen. Dat heeft een disciplinerende werking. Je blijft bijvoorbeeld gebonden aan die bullshit job, omdat je anders je hypotheek niet meer kan betalen. En dat is wat hij precies niet wil. Met hem negen vrienden. Daarom zijn ze gaan stadsnomaden. Eerst kraakten ze leegstaande stukken land rondom Nijmegen voordat ze in samenwerking met de gemeente een stuk land konden huren. Nu betalen ze elke maand een symbolisch bedrag. “Deze twee pipowagens heb ik voor 500 euro gekocht. Hypotheekvrij, in een keer afgelost”, vertelt Tim in zijn woonkamer-pipowagen.

Op het terrein laat Tim woonwagens, kippen, composttoiletten en een zelfgebouwde douche zien. In de buitenkeuken worden maaltijden bereid met eigen verbouwde groenten. Tim wijst naar de tipi: “Als het lente wordt, kunnen we daar weer allerlei dingen organiseren.” Op het terrein worden evenementen georganiseerd met als doel sociale cohesie in de buurt te creëren. Want een van de belangrijkste doelen van de stadsnomaden is om mensen samen te brengen.

Ethisch Dilemma Hypotheek

De Nijmeegse Stadsnomaden

“Het is jouw hypotheek en mijn hypotheek, het is niet collectief. Je sluit een hypotheek af en bent gebonden aan die plek, maar je hebt niks te zeggen over de buren. Of wat er in de straat gebeurt,” vertelt Tim. “Daardoor houd je een systeem van individualisme in stand.” Wanneer woonlasten lager zouden zijn en mensen niet werken om een hypotheekschuld af te lossen, dan “kunnen mensen echt tot bloei komen en bijdrage aan de maatschappij”, volgens Tim.

“Onze mailbox overstroomt. Per dag melden zich twee à drie mensen”, vertelt Tim. “Laatst mailde een stel van in de 40: ‘We hebben ons huis verkocht, onze baan opgezegd, we komen nu met een busje jullie kant op’. Dan moeten wij zeggen: ‘Sorry, maar dat gaat niet. We hebben te weinig ruimte’.” En dat zijn niet alleen rebellen en hippies, ook bankiers die het roer willen omgooien zien zo’n woonvorm zitten. Tim merkt dat veel mensen zo willen wonen, maar dat de regering dit soort woonvormen niet makkelijk maakt.

Liever ziet Tim dat de regering geld niet meer als belangrijkste drijfveer neemt en de teugels een beetje laten vieren. Tim: “Minder overheidsbemoeienis en de voorkeur geven aan initiatieven vanuit burgers zou een goed begin zijn.” Want als het meer aan de mensen zelf wordt overgelaten hoe ze willen wonen, dan voelen zij ook meer verbinding met en verantwoordelijkheid voor hun plek.

Is zo’n woonvorm mogelijk voor iedereen?

Toch worden er ook vraagtekens bij deze woonvorm gezet. Volgens Cody zorgt zo’n woonvorm voor een lage woningdichtheid. Woonwagens of Tiny Houses zijn namelijk niet twee of drie verdiepingen hoog. In de Tegenlicht aflevering ‘City for Sale’ zegt stedenbouwkundige Winy Maas: “hoe meer je in de stad leeft hoe minder er wordt opgesnoept van de natuur.”

Als ik vraag aan Tim hoe hij daar tegenaan kijkt, zegt hij: “Ik word daar een beetje boos van.” De gemeente zei tegen ons: ‘Dit is niet de oplossing voor woningnood, want jullie nemen veel te veel ruimte in’. Maar dat is niet zo: als je echt gaat kijken hoeveel ruimte wij innemen per persoon, dan is dat net zoveel als iemand die in een vinexwijk woont.” In een vinexwijk is namelijk 60 procent openbare ruimte. “De meeste ruimte wordt nog steeds gebruikt door de traditionele monocultuur landbouw, voor soja, voor vlees.”

Volgens Tim is er genoeg plek voor dit soort initiatieven. In Duitsland zie je om steden heen veel van dit soort woonwagenkampen. Rondom Leipzig zijn er wel 21. “In Nijmegen en omgeving zou je dat ook kunnen doen, dan kun je 429 kampen opzetten en 43.000 mensen huisvesten. Zij zoeken het met elkaar uit en als stad ben je van die mensen af.”

Dus: is het moreel wenselijk om op deze manier te gaan wonen? Het is een manier om te zorgen voor een eerlijke en gelijke woningmarkt. En brengt samenhorigheid, verantwoordelijkheid, verbinding met elkaar en de natuur. ‘Met de voetjes in de modder,’ noemt Tim dat. Misschien worden mensen dan wel meer waarborgers van de natuur en is de natuur juist niet in gevaar, omdat we ons richten op natuurinclusief wonen.

Maar er moet nog veel gebeuren wil deze woonvorm voor iedereen mogelijk worden. De meeste gemeenten zijn nu niet zo happig. En veel mensen willen wel in de stad wonen. Of houden niet van de onzekerheid en heisa die bij deze woonvorm komt kijken.

Wel of geen hypotheek afsluiten: dat is de vraag

Dus, terug naar die hypotheek. Als ik de optie had om een hypotheek af te sluiten, had ik het misschien wel gedaan. Mijn huis wordt door de sociale woningbouwvereniging waar ik van huur, te koop aangeboden aan particulieren. We kennen allemaal nog die huisbaas die Tim Hofman een gebroken kaak bezorgde. Dat is de grootste huisjesmelker van Nijmegen en hij schijnt een voorliefde voor oude gebouwen te hebben. Mocht hij het kopen, dan wordt ons huis of verwaarloosd of omgebouwd tot luxe appartementen. Van de eerste optie worden we behoorlijk zuur, maar van de tweede nog zuurder. Dan worden wij op straat gezet met wat verhuisgeld op zak, terug de onzekerheid in. Die onzekerheid zou ik allemaal af kunnen kopen als ik een hypotheek bij een bank zou kunnen afsluiten en daarvan een mooi huisje de mijne kon maken. Maar als ZZP’er is dit een ver van mijn bedshow.

Filmpjes over Earthships, afleveringen van Mortgage Free Living, De Nijmeegse Stadsnomaden en mensen om mij heen die een klein huisje aan het bouwen zijn, laten mij zien dat er ook daadwerkelijk andere opties zijn. Opties waarbij een jonge starter geen geld hoeft weg te gooien of zichzelf te binden aan een grote schuld. Tot ik zulke grote levensbeslissingen maak, blijf ik 500 euro aan huur betalen en nooit meer terugzien, en blijft het onzeker of ik hier nog even kan blijven of niet. Tijd dat de Nederlandse overheid zich gaat bemoeien met de woningmarkt.

Iedere week een flinke dosis positiviteit en blikverruimende kennis in je mailbox? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief en ontvang gratis ons nieuwste e-magazine. Inspiratie gegarandeerd.