Welkom op het snelst groeiende inspiratieplatform voor een socialer en duurzamer Nederland

Een hypotheek afsluiten, moeten we dat nog wel willen?

8 april 2020 -

Onze wereld verandert snel. Dat wat vroeger vanzelfsprekend was, is nu ineens niet meer zo zeker. Zonder religie om ons te vertellen wat we moeten doen zijn we aangewezen op ons eigen morele kompas. Wij helpen je op weg met de ingewikkelde ethische dilemma’s van vandaag de dag. De tweede lastige vraag die onze redacteur Roanne te lijf gaat: moeten we nog een hypotheek willen afsluiten? Kan dat nog? 

De ruimte die ik helemaal de mijne mag noemen is 30 vierkante meter. Door twee grote ramen kijk ik uit op een straatje in de benedenstad van Nijmegen. Mijn vierkante kamer heb ik opgevuld met twee banken, een houten tafel met groene stoelen, veel planten, een kleding-tak en een bed gemaakt door mijn vader. In deze ruimte leef, werk en slaap ik. De keuken, badkamer, wc en woonkamer deel ik met mijn drie andere werkende huisgenoten. We zijn tussen de 25 en 34. 

Het is een heerlijk thuis. Maar de 500 euro huur die ik elke maand betaal om hier te mogen zijn, zie ik nooit meer terug. Dat is weg. Foetsie. Woon je in de hoofdstad, dan is het allemaal een tandje erger. Onlangs moest een vriendin die in Amsterdam woont weer bij haar moeder gaan wonen omdat ze geen 850 euro meer kon ophoesten voor een kamer van 10 vierkante meter in een gedeeld appartement van 30 vierkante meter. Wil je zoiets omzeilen dan moet je iets kopen. Maar voor mij als freelancer met weinig eigen vermogen, zonder rijke ouders en mét een studieschuld, is er een kleine kans dat ik de komende 10 jaar een hypotheek kan afsluiten.

Voor vrienden met meer welvarende ouders is die kans groter. Zij kunnen een belastingvrije gift van 100.000 euro krijgen en voor de rest van het aankoopbedrag van een huis een hypotheek afsluiten bij een bank. Een deel van wat zij aan hypotheek betalen, zien ze terug als ze het huis verkopen. En hebben zij hun huis op een goed moment op de juiste plek gekocht, dan maken ze zelfs winst. De hypotheekrenteaftrek zorgt dat ze nog voordeliger uit zijn. De redenatie is dan: een hypotheek afsluiten bij een bank om een huis te kunnen kopen is ‘het slimste’ wat je kan doen als jonge starter, want dan ben je ‘geen dief van je eigen portemonnee’.

Maar vanuit ethisch oogpunt, hoe slim is het nou echt? Want stimuleer je daarmee ongelijkheid? Of kun je het individuen niet aanrekenen dat ze voor hun eigen belang kiezen? Wie is uiteindelijk verantwoordelijk voor een eerlijke huizenmarkt? Ik ging op onderzoek uit om te kijken wat nou eigenlijk ethisch is in deze kwestie.

Ongelijkheid door te wonen

Jonge mensen met genoeg instapgeld kunnen door middel van een koopwoning vermogen opbouwen. Zij die dat niet hebben, blijven geld aan huur betalen dat nooit meer terugkomt. Dat vindt Cody Hochstenbach, onderzoeker stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam, kwalijk: “Door verbondenheid via familiebanden hebben zeker niet alle jongeren het even lastig. Doordat sommige jongeren ouderlijke steun krijgen en anderen niet wordt ongelijkheid in Nederland intergenerationeel doorgegeven en vergroot.” Aan de telefoon vroeg ik Cody wat er aan de hand is op de huidige woningmarkt en wat nou eigenlijk verstandig is in deze kwestie.

Ethisch Dilemma Hypotheek

Een stukje geschiedenis. Eind jaren 80 veranderde de overheidsbemoeienis van het beperken van de markt naar het stimuleren van de markt. Dat hield in dat de regulering op huurwoningen/huurcontracten en hypotheken sterk afnam en werd overgelaten aan de woningmarkt. Destijds leek dat een goed idee. Wim Kok voorspelde dat het dereguleren van hypotheken zou zorgen voor meer eigen woningbezit en daardoor meer eigen vermogen voor lagere en middeninkomens. 30 jaar later zien we dat het eigen woningbezit is toegenomen, maar het eigen vermogen niet.

“Een woningmarkt waarin de hypotheekmarkt zo belangrijk is, zoals in Nederland, heeft allerlei consequenties,” zegt Cody aan de andere kant van de lijn. De eerste consequentie die hij noemt is: “hoe meer geld je kan lenen, hoe meer geld je ook uiteindelijk gaat betalen voor dezelfde woning”. In een woningmarkt waar de hypotheekmarkt heel belangrijk is, zie je dat door het oprekken van de leenmogelijkheden de huizenprijzen stijgen. 

De tweede consequentie: “De woningmarkt wordt grillig.” Zo’n soort woningmarkt als de onze kent hoge pieken en diepe dalen. En door die prijsstijgingen en dalingen kan je in een ‘goede’ of ‘slechte’ tijd een huis kopen. Cody: “Dat heeft als nadeel dat als je op het verkeerde moment een huis koopt en de markt stort in, je even vast zit. En een ander nadeel is dat mensen die in een goede tijd op de juiste plek kopen, gigantische winsten boeken zonder daar iets voor te hoeven doen.” 

“Nederland is hypotheekschulden-kampioen nummer 1,” vertelt Cody. Maar liefst 60 procent van de Nederlanders heeft een koophuis op afbetaling. Dus: drie op de vijf huizen in Nederland worden gekocht door een hypotheek bij een bank af te sluiten. Ter vergelijking: in Duitsland is dat maar een kwart. En slechts 1 procent van de Roemenen is gebonden aan een hypotheek, terwijl 96 procent huiseigenaar is. Dat in Duitsland dit percentage laag ligt, heeft te maken met dat de Duitse hypotheekmarkt niet gedereguleerd is. De regulering zorgt ervoor dat als je een huis wilt kopen je eerst moet sparen en de huurprijzen en huizenprijzen zijn laag. In Roemenië gelden nog lagere huizenprijzen.  

Doordat wonen in Nederland is overgeleverd aan de vrije markt worden het moeilijker een betaalbare woning te vinden. Dat op zich zou eigenlijk al niet moeten kunnen, want wonen is iets wat voor iedereen belangrijk is. Nog moreel problematischer is dat door het overlaten van de woningmarkt aan de vrije markt de ongelijkheid in de samenleving groeit. Zo zien we dat de vermogensongelijkheid sterk is gegroeid sinds het dereguleringsbeleid van de jaren 80. 

Wie is verantwoordelijk?

De vraag is dan: hebben individuen een verantwoordelijkheid om iets aan deze morele misstanden te doen, door geen hypotheek af te sluiten? Of kunnen we alleen naar de overheid wijzen als eindbaas?

Aan de ene kant kan je stellen dat de overheid dit moet fixen. Zij gaat immers over het creëren van een eerlijke samenleving met gelijke kansen. Dat doet ze nu niet. Doordat het woonbeleid gericht is op het aanjagen van de markt, zijn de prijzen overgeleverd aan de markt. De hoge koopprijzen zorgen voor hoge huurprijzen. En dat merken we. “Op dit moment zit je of in de sociale huurklasse of moet je veel te veel geld betalen voor een woning op de vrije markt,” zegt Cody. Kom je net niet in aanmerking voor sociale huur, dan moet je al gauw (meer dan) de helft van je inkomen uitgeven aan een woonruimte in de vrije huursector. Bovendien is het aantal sociale huurwoningen sterk afgenomen in de afgelopen jaren.

Het overheidsbeleid bevoordeelt kopen ten opzichte van huren, volgens Cody. De hypotheekrenteaftrek is daar een voorbeeld van. Betaal jij elke maand rente over je hypotheek, dan wordt dit afgetrokken van je belastbaar inkomen aan het eind van het jaar. Hoe duurder je huis, hoe meer geld je terug krijgt. Dat heb je niet als je huurt. Ben je huiseigenaar, dan stijg je op de sociale ladder. Deze mensen worden gezien als zelfstandige, verantwoordelijke en succesvolle burgers. Volgens Cody zou de overheid dit voortrekken moeten tegengaan en huren net zo aantrekkelijk maken als kopen. Als het makkelijker is om aan een betaalbare huurwoning te komen gaan minder mensen kopen, worden de huizenprijzen niet zo gigantisch hoog, hoeven we minder grote hypotheken af te sluiten en zou de vermogensongelijkheid wel eens kunnen dalen. 

Aan de andere kant zou je kunnen stellen dat individuen (mede-)verantwoordelijk zijn. Sluit je een hypotheek af, dan heb je een aandeel in dit ongelijke systeem. Naast onderdak, is een koophuis voor veel mensen een bron van inkomsten. Auto’s of televisies moeten goedkoper worden. Maar huizen juist niet. Want hoe meer de prijs stijgt, hoe beter je, bijvoorbeeld na je 67e zit. Een koper heeft er dus baat bij als zijn/haar huis meer waard wordt. Helaas staat het individuele belang het collectieve belang in de weg. Als ‘kleine kapitalist’ ben je bijvoorbeeld minder bezig met de volgende koper die opdraait voor jouw spaarcenten. Of wil je misschien liever ook geen nieuw asielzoekerscentrum of verslavingsopvang in de buurt, want dan daalt de prijs van je huis misschien wel. 

Je bent een jonge starter en je koopt wat

Ik ben benieuwd hoe mijn vrienden die een huis hebben gekocht hierover denken. Ze wonen sinds een jaar op de derde verdieping van een Amsterdams grachtenpand. Het appartement is 65 vierkante meter. Daarin zit een lichte woonkamer met strakke zwarte keuken, een badkamer, een slaapkamer en klein kantoortje. En, zoals een echt Amsterdams appartement, met een balkonnetje aan de achterkant van het huis. 

Ethisch Dilemma Hypotheek

“We hebben zo lang gezocht naar een goede betaalbare huurwoning in Amsterdam”, vertelt het stel aan hun grote tafel. Lisa studeerde destijds nog en het inkomen van Sjoerd kwam uit bijbaantjes. Samen hadden ze 1000 euro te besteden aan woonlasten. Op zoek naar een huurhuis konden ze alleen studio’s van 24 vierkante meter vinden. Of ze kwamen appartementen tegen waarbij hun gezamenlijk inkomen zes keer de huur moest zijn. Sjoerd: “In die tijd zijn we 3 keer verhuisd en woonden we tussen tijdelijke appartementen in bij onze ouders.”  

“We hebben enorm geluk gehad”, zegt Lisa. De vader van Sjoerd verkocht een deel van zijn bedrijf waardoor een grote geldsom vrij kwam. Hij zag zijn zoon en schoondochter worstelen en besloot gebruik te maken van de 100.000 euro belastingvrije gift. Zo kon het stel met weinig eigen inkomen toch nog een woning kopen. “Het geeft zoveel rust”, vertelt Lisa: “We hebben nu gewoon ons eigen plekje en hoeven niet over een jaar weer te verhuizen. We zitten in een luxe positie, maar die is wel voortgekomen uit veel stress.” 

Als ik het verhaal van mijn vrienden hoor, begrijp ik hun keuze erg goed. Door de huidige woningmarkt zijn zij in de positie gedrukt dat een hypotheek afsluiten de meest logische stap was. Toch, eenmaal in die positie van woningeigenaar komt er ook iets anders naar boven. 

“Ik zou het heel leuk vinden als mensen die anders de stad uit moeten dit huis ook kunnen kopen,” vertelt Sjoerd: “Tegelijkertijd kijk ik wel naar de prijzenstijging in de buurt, om te kijken hoeveel wij hebben verdiend door hier te wonen.” Als ik tot slot vraag naar de vermogensongelijkheid die hierdoor kan ontstaan, is het stel het erover eens dat het motief van een koper belangrijk is. “Koop je niet met de verkeerde intenties een woning dan is het prima. Doe je dat met verkeerde intenties dan ben je een vuile kapitalist die alleen maar ongelijkheid vergroot. Nu is het te makkelijk voor huisjesmelkers om misbruik van de situatie te maken.”  

Eigen belang of collectief belang

Dat doet me denken aan het gesprek met Cody. “Vanuit individueel perspectief snap ik heel goed dat je een woning koopt met heel veel goedkoop geleend geld.” Volgens Cody kunnen we niet verlangen van mensen dat zij keuzes maken tegen het eigen belang en voor het collectieve belang. Cody: “Vanuit ouders is het bijvoorbeeld heel logisch dat ze een huis kopen voor hun kinderen. En dat kinderen dit willen al helemaal. Maar op maatschappelijk niveau vind ik het een kwalijke ontwikkeling waar je van alles aan moet doen om dat tegen te gaan.” 

Dat kan de regering tegengaan door wonen minder afhankelijk te maken van marktwerking. De belastingvrije gift van 100.000 en hypotheekrenteaftrek afschaffen bijvoorbeeld. Of instellen dat je alleen een hypotheek kan afsluiten met eigen spaargeld. En een tweede maatregel is meer tussen-huurprijzen, dus rond de 800-900 euro. Een derde maatregel is: het gedogen van krakers. Vooral lege kantoorpanden kunnen voor veel mensen onderdak bieden. “Krakers benadrukken de waarde van huizen en het recht op betaalbare woningen. Zonder krakers was er bijvoorbeeld een snelweg door de binnenstad van Amsterdam aangelegd”, vertelt Cody.

“Het is uiteindelijk allemaal afhankelijk van welke opties jou geboden worden”, zegt Cody: “Dat is vooral het gevolg van het beleid dat gevoerd wordt op woningen.” Volgens Cody is het daarom aan de overheid om de juiste omstandigheden voor een gelijke en eerlijke woningmarkt te creëren. Maar dat zou willen zeggen dat je als individu weinig invloed hebt op je omgeving. Ook al zijn we voor een groot deel overgeleverd aan de opties die het woningbeleid biedt, we hebben nog steeds de mogelijkheid om zelf opties te creëren. 

Hypotheekvrij leven

“Met een hypotheek werk je om te wonen in plaats van dat je woont om te werken,” vertelt woordvoerder Tim Simons van De Nijmeegse Stadsnomaden. Een hypotheek is een grote schuld, dus die moet je blijven aflossen. Dat heeft een disciplinerende werking. Je blijft bijvoorbeeld gebonden aan die bullshit job, omdat je anders je hypotheek niet meer kan betalen. En dat is wat hij precies niet wil. Met hem negen vrienden. Daarom zijn ze gaan stadsnomaden. Eerst kraakten ze leegstaande stukken land rondom Nijmegen voordat ze in samenwerking met de gemeente een stuk land konden huren. Nu betalen ze elke maand een symbolisch bedrag. “Deze twee pipowagens heb ik voor 500 euro gekocht. Hypotheekvrij, in een keer afgelost”, vertelt Tim in zijn woonkamer-pipowagen. 

Op het terrein laat Tim woonwagens, kippen, composttoiletten en een zelfgebouwde douche zien. In de buitenkeuken worden maaltijden bereid met eigen verbouwde groenten. Tim wijst naar de tipi: “Als het lente wordt, kunnen we daar weer allerlei dingen organiseren.” Op het terrein worden evenementen georganiseerd met als doel sociale cohesie in de buurt te creëren. Dat is sowieso een van de belangrijkste doelen van de stadsnomaden: het samenbrengen van mensen. 

Ethisch Dilemma Hypotheek

De Nijmeegse Stadsnomaden

“Het is jouw hypotheek en mijn hypotheek, het is niet collectief. Je sluit een hypotheek af en bent gebonden aan die plek, maar je hebt niks te zeggen over de buren. Of wat er in de straat gebeurt,” vertelt Tim. “Daardoor houd je een systeem van individualisme in stand.” Wanneer woonlasten lager zouden zijn en mensen niet werken om een hypotheekschuld af te lossen, dan “kunnen mensen echt tot bloei komen en bijdrage aan de maatschappij”, volgens Tim. 

“Onze mailbox overstroomt. Per dag melden zich twee à drie mensen”, vertelt Tim. “Laatst mailde een stel van in de 40: ‘We hebben ons huis verkocht, onze baan opgezegd, we komen nu met een busje jullie kant op’. Dan moeten wij zeggen: ‘sorry, maar dat gaat niet.’ We hebben namelijk te weinig ruimte.” En dat zijn niet alleen rebellen en hippies, ook bankiers die het roer willen omgooien zien zo’n woonvorm zitten. Tim merkt dat veel mensen zo willen wonen, maar dat de regering dit soort woonvormen niet makkelijk maakt. 

Liever ziet Tim dat de regering geld niet meer als belangrijkste drijfveer neemt en de teugels een beetje laten vieren. Tim: “Minder overheidsbemoeienis en de voorkeur geven aan initiatieven vanuit burgers zou een goed begin zijn.” Want als het meer aan de mensen zelf wordt overgelaten hoe ze willen wonen, dan voelen zij ook meer verbinding met en verantwoordelijkheid voor hun plek.

Is zo’n woonvorm mogelijk voor iedereen? 

Toch worden er ook vraagtekens bij deze woonvorm gezet. Volgens Cody zorgt zo’n woonvorm voor een lage woningdichtheid. Woonwagens of Tiny Houses zijn namelijk niet twee of drie verdiepingen hoog. In de Tegenlicht aflevering ‘City for Sale’ zegt stedenbouwkundige Winy Maas: “hoe meer je in de stad leeft hoe minder er wordt opgesnoept van de natuur.” 

Als ik vraag aan Tim hoe hij daar tegenaan kijkt, zegt hij: “Ik word daar een beetje boos van.” De gemeente zei tegen ons: ‘Dit is niet de oplossing voor woningnood, want jullie nemen veel te veel ruimte in’. Maar dat is niet zo: als je echt gaat kijken hoeveel ruimte wij innemen per persoon, dan is dat net zoveel als iemand die in een vinexwijk woont.” In een vinexwijk is namelijk 60 procent openbare ruimte. “De meeste ruimte wordt nog steeds gebruikt door de traditionele monocultuur landbouw, voor soja, voor vlees.” 

Volgens Tim is er genoeg plek voor dit soort initiatieven. In Duitsland zie je om steden heen veel van dit soort woonwagenkampen. Rondom Leipzig zijn er wel 21. “In Nijmegen en omgeving zou je dat ook kunnen doen, dan kun je 429 kampen opzetten en 43.000 mensen huisvesten. Zij zoeken het met elkaar uit en als stad ben je van die mensen af.” 

Dus is het moreel wenselijk om op deze manier te gaan wonen? Ik denk dat het een manier is om te zorgen voor een eerlijke en gelijke woningmarkt. Het brengt veel belangrijke waarden met zich mee: samenhorigheid, verantwoordelijkheid, verbinding met elkaar, maar ook met de natuur. ‘Met de voetjes in de modder’ noemt Tim dat. Misschien worden mensen dan wel meer waarborgers van de natuur en is de natuur juist niet in gevaar als we zo gaan wonen.

Toch moet nog veel gebeuren wil deze woonvorm voor iedereen mogelijk worden. De meeste gemeenten zijn nu niet zo happig. En veel mensen willen natuurlijk ook in de stad wonen. Of houden niet van de onzekerheid en heisa die bij deze woonvorm komt kijken.

Wel of geen hypotheek afsluiten: dat is de vraag

Dus terug naar die hypotheek. Als ik de optie had om een hypotheek af te sluiten, had ik het misschien wel gedaan. Een huis met een tuin lijkt me heerlijk en het biedt de mogelijkheid om langer op een plek te zijn. Ik ben 6 keer verhuisd in de afgelopen 6 jaar. Soms omdat ik tijdelijk huurde en dan weer moest verkassen. Soms omdat ik toe was aan een nieuwe stad of nieuwe huisgenoten. Op de plek waar ik nu woon zou ik graag langer willen blijven, maar Portaal wil van deze woning af. Dus wordt, op het moment van schrijven, dit pand te koop aangeboden aan particulieren. 

We kennen allemaal nog die huisbaas die Tim Hofman een gebroken kaak bezorgde. Dat is de grootste huisjesmelker van Nijmegen en hij schijnt een voorliefde voor oude gebouwen te hebben. Mocht hij het kopen, dan wordt ons huis of verwaarloosd of omgebouwd tot luxe appartementen. Van de eerste optie worden we behoorlijk zuur, maar van de tweede nog zuurder. Dan worden wij op straat gezet met wat verhuisgeld op zak, terug de onzekerheid in. Die onzekerheid kan ik allemaal afkopen als ik een hypotheek bij een bank zou kunnen afsluiten en daarvan een mooi huisje de mijne kon maken. Wellicht levert dat ook nog een zakcentje op. Maar een hypotheek ligt de komende 10 jaar (of 20 jaar) voor mij niet in het verschiet. 

De woon-opties voelen als een mager aanbod. Het slimste wat je kan doen is kopen, want ‘dan ben je geen dief van je portemonnee’. Kan je dat niet dan huur je, maar ‘ben je wel een dief van je portemonnee’. Als dat de woonopties zijn die mij worden geboden, voel ik een drang om andere opties te creëren. Filmpjes over Earthships, afleveringen van Mortgage Free Living, De Nijmeegse Stadsnomaden en mensen om mij heen die zelf een huis aan het bouwen zijn, laten mij zien dat er ook daadwerkelijk andere opties zijn. Opties waarbij een jonge starter geen geld hoeft weg te gooien of zichzelf te binden aan een grote schuld. 

Misschien wijk ik dan wel uit naar Frankrijk. Daar is de grondprijs laag. En dan begin ik een geitenboerderij. Maar het liefst blijf ik in Nederland, want de taal en cultuur liggen me eigenlijk wel goed. Tot ik zulke grote levensbeslissingen maak, blijf ik die 500 euro aan huur betalen en nooit meer terugzien, en blijft het onzeker of ik hier nog even kan blijven of niet. Ik hoop dat tegen de tijd dat ik wel een huisje voor mezelf wil de Nederlandse overheid zich heeft bemoeid met de huidige woningmarkt. En dat die hoge huur- en koopprijzen zijn gaan dalen. Misschien dat de ontwrichting van het coronavirus daar nog verandering in brengt. We gaan het zien…

Iedere week een flinke dosis positiviteit en blikverruimende kennis in je mailbox? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief en ontvang gratis ons nieuwste e-magazine. Inspiratie gegarandeerd.

Tekst door: Roanne van Baren

REAGEER